Юристы рассказывают, как самостоятельно защитить свою недвижимость от мошенничества
Расширение числа лиц, имеющих право регистрировать недвижимость, создало благоприятные условия для мошенников. Юристы пока дискутируют, насколько серьезна эта ситуация, но уже успели придумать несколько технических уловок, которые помогут обезопасить право на недвижимость от посягательств на нее.
Оценка рисков
«Основная группа риска – это недвижимость, которая изначально была проблемной. Кроме того, прежде всего мошенников интересуют высоколиквидные объекты, с высокой стоимостью, в хорошем месте», − рассказывает председатель Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Станислав Герасименко. В целом же он не считает проблему вмешательства в госреестр вещных прав на недвижимое имущество очень масштабной. Если вмешательства и имеют место быть, то, по его мнению, это дело рук недобросовестных регистраторов.
С этим тезисом согласны и другие опрошенные ABCnews юристы. Правда, они утверждают, что ситуация с незаконным вмешательством в госреестр действительно острая, причем на уровне как компаний, так и рядовых граждан. «Из свежих примеров: недавно одна наша клиентка узнала о том, что большая часть ее участка под Киевом была переписана на других людей, когда на участок привезли и начали разгружать стройматериалы. В качестве доказательства права собственности «новые собственники» предъявили выписку из госреестра. Сейчас они судятся по этому делу», − рассказывает предправления Всеукраинской общественной организации «Финансовая грамота Украины» Михаил Стрельников.
Происходят такие случаи, по словам юристов, во всех регионах страны. Причем, по словам адвоката из Днепра Андрея Вербы, ситуация ухудшилась за последнее время и будет продолжать ухудшаться. Одной из важных причин этой тенденции он называет военные действия на востоке страны, из-за которых из ЗАГСов, местных советов и других регистрационных учреждений было утеряно или похищено много бланков – от свидетельств о рождении и смерти до паспортов. «Стать Ивановым, Петровым или Януковичем по поддельным документам стало гораздо проще. Еще проще подделывается печать на этих документах», − объясняет юрист.
На бытовом уровне
В таких условиях более остро, чем раньше, становится вопрос о защите своих прав. Юристы говорят, что в этом деле лучше полагаться на себя, поскольку от правоохранительных органов и системы юстиции ждать помощи не стоит.
Самый распространенный совет – наложить на имущество формальное отягощение. «Этот способ известен давно, он применялся и 10, и 15 лет назад, так что он хорошо проверен на практике», − рассказывает Станислав Герасименко. Причем подходит он и для физических, и для юридических лиц.
«Обычным гражданам я бы советовал делать какой-то формальный спор с супругом/супругой или другим родственником и через суд налагать арест на имущество. Также можно заключать формальный договор залога между совладельцами на какую-то небольшую сумму. Если злоумышленники позарятся на квартиру, то им будет сложнее провернуть дело», − предлагает Андрей Верба.
Если квартира принадлежит одному собственнику, есть смысл наложить арест через спор с каким-то родственником. По словам Андрея Вербы, для собственника недвижимости такие фиктивные аресты не несут никаких последствий. Даже если собственник рассорится с родственником, то будет должен ему небольшую, указанную в договоре сумму. «Поссорились, отдали деньги по договору, но квартира остается вашей. Сумма может быть любой, хоть 10 тыс. грн, хоть 1 тыс. грн, хоть 1 грн», − объясняет юрист. Главное, чтобы на квартире было отягощение, для отмены которого мошенникам придется приложить больше усилий, потратить больше денег, привлечь больше людей, а это уже не так интересно с точки зрения трудозатрат и доходности.
У этого метода есть небольшой недостаток в случае, когда речь идет о собственности зарубежных компаний. «Сложно объяснить иностранным инвесторам, почему нужно накладывать отягощения на недвижимость. Причем делается-то это по искусственным решениям судов. То есть фактически для защиты имущества на него налагается фиктивный арест», − объясняет юрист UniCredit Bank Ольга Лябах.
Самостоятельная проверка
Чтобы убедиться, что с правом собственности все в порядке и недвижимость неожиданно не сменила собственника, можно периодически проверять госреестр вещных прав на недвижимость самостоятельно. Правда, эффективность мероприятия сомнительна. Во-первых, каждая выписка обходится в 20 грн. Не каждый украинец готов каждый раз платить эти деньги.
Во-вторых, в реестр до сих пор не внесены все объекты недвижимости. А те, что вносятся, рассказывает Ольга Лябах, могут иметь двойной адрес. «Дело в том, что при регистрации объекта реестр не предлагает выбрать адрес из списка, его можно ввести в ручном режиме», − объясняет она. Изменив всего одну букву в адресе, можно получить совершенно новый и почти легитимный ID объекта, по нему сделать выписку из реестра и даже продать кому-то недвижимость, на самом деле находящуюся в собственности другого лица.
В-третьих, информация актуальна только в момент получения выписки и уже через несколько дней или даже минут может измениться. «Каждый день проверять, не переписал ли кто-то твое имущество на другое лицо, у тебя просто нет возможности. Ведь всего за одну ночь его могут разделить на несколько частей, передать в ипотеку и в тот же день обратить на него взыскание», − объясняет Ольга Лябах.
Глобальный взгляд
Прочие легитимные инструменты вызывают у юристов сомнение. Например, Ольге Лябах удалось на практике убедиться, что апелляционная комиссия, созданная при Минюсте специально для рассмотрения дел о незаконных вмешательствах в госреестры, работает, но недостаточно быстро. Ее дело оказалось одним из 150, по которым за полгода своей работы комиссия приняла позитивное решение. При этом всего в комиссию поступило 1000 подобных жалоб.
Поэтом, например, Михаил Стрельников институту апелляционной комиссии не доверяет изначально. Он рассказывает о печальном опыте работы комиссии Минюста, занимающейся нотариусами. Точнее, об отсутствии результатов ее деятельности. «Не думаю, что одна комиссия будет по эффективности отличаться от другой. Причем мы достаточно мощная организация, привлекаем к своей деятельности даже депутатов, и все равно чувствуем сопротивление со стороны Минюста. Что же в таком случае говорить о простых гражданах, у которых нет таких знаний и возможностей», − говорит он.
Не верят юристы и в уголовную ответственность. «В УКУ существуют специальные статьи, предусматривающие наказание недобросовестных нотариусов вплоть до лишения свободы. И что, кто-то понес ответственность? Дела открывались, а результата не было. У нашей полиции попросту нет методологии выявления и раскрытия таких преступлений и нет желания», − рассказывает Андрей Верба. Он уверен, что если бы заработала правоохранительная система, это стало бы первым и самым существенным шагом на пути регистрационной реформы.
Пока же, говорит Андрей Верба, стоит временно приостановить возможность нотариусов совершать регистрационные действия. «Пусть этим занимаются местные органы власти, там будет больше контроля. В нашем государстве предоставлять людям такую свободу пока что не стоит», − считает он.
Юрист не одинок в своем стремлении ограничить круг регистраторов. «Когда работала регистрационная служба, то система ограничений сдерживала госрегистраторов от рейдерских действий. Это была не идеальная система, но она сдерживала мошенников. Госрегистраторы были должностными лицами, которые несли соответствующую ответственность, имели определенное место работы, можно было проследить, когда и что они делают, рядом с ними сидели сотрудники и начальство. Частный же нотариус – сам себе хозяин, он работает в любом месте в любое время дня и ночи, и при этом по факту не несет никакой ответственности», − считает Ольга Лябах..
«Мы предлагали изменить ситуацию очень просто: ввести в состав комиссий при Минюсте представителей общественности», − рассказывает Михаил Стрельников. Очевидно, что этого не произошло. Как и SMS-информирования собственников недвижимости в случае, если с ней совершаются какие-то действия. Эту идею Минюст озвучивал несколько месяцев назад, но до реализации пока дело не дошло.
