На голову Економіка Земельна розпродажа. Скільки буде коштувати український чорнозем?

Земельна розпродажа. Скільки буде коштувати український чорнозем?

718
0

Різні іноземні фонди та організації, що діють довгі роки в Україні, фінансували інформаційну кампанію по темі відкриття ринку землі. Які фактори зараз впливають на вартість землі, якою буде її ціна і чому Україні зараз потрібно пильно стежити за земельним ринком Болгарії.

Реформатори-шантажисти.Картинки по запросу "фото продам землю""

Вже очевидно, що всі обіцянки лобістів земельного ринку виявилися неспроможними. Всі розповіді про вартість української землі на рівні цінників у Франції, Німеччині і навіть Нідерландів, виявилися профанацією (БРЕХНЕЮ!). Влада в цілому, і відповідальні за земельну реформу персоналії зокрема, продовжують спекулювати питанням ціни на землю.

Немає і подоби серйозного прогнозу з питання формування ціни з урахуванням ключових чинників. Окремі чиновники і відомства зі спритністю фокусників і біржових брокерів лише словесно жонглюють приблизними цифрами.

Раніше в Міністерстві фінансів називали суму 2,5 тисячі доларів за гектар. Міністр розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофій Мілованов подчерківал, що в уряді розраховують на вартість одного гектара на рівні вище 1 тисячі доларів. Тобто Милованов сам не розуміє впливу факторів ціноутворення і не має виразної прогнозу ціни на землю при відкритті ринку.

Радник прем’єр-міністра з економічних питань Олексій Мушак (ЯКИЙ ПРОПОНУВАВ ЯКОСЬ ПОЗБАВИТИ вВСІХ ПЕНСІОНЕРІВ ВИПЛАТИ ПЕНСІЙ!) “передбачив”, що вартість гектара буде в районі 2 тисяч доларів.

Заступник міністра економіки Тарас Висоцький в одному з інтерв’ю озвучив свій прогноз: “Наші розрахунки показують, що якщо ми застосовуємо запропоновану модель, яка діє, то це буде в середньому 2,2 тисячі дол. Еквівалент за гектар … Якщо виходити з обмеженою моделі, з обмеженнями , це буде максимум $ 1,5 тисячі. Ось ціна обмежень (те, що називається “тільки українці купують”) “.

Рынок земли

Відповідальні за реформу управлінці не можуть дати чітких пояснень і цінових орієнтирів вартості землі при відкритті ринку. У кожного відомства Кабміну, окремого міністра і заступника міністра – свої “прогнози” і “оцінки”.

Але головне, що ніхто не обговорює реальні фактори формування ціни, механізми контролю та впливу на них.

У разі цитуючи заступника міністра Висоцького, в наявності і зовсім відкритий шантаж суспільства ціновим фактором. Мовляв, якщо будете заважати нашому формату реформи, то будете продавати землю за копійки. При цьому ніяк не пояснюється, як максимально відкритий ринок, з допуском іноземців і великими лімітами концентрації, посприяє зростанню вартості землі.Картинки по запросу "фото продам землю""

В кінцевому підсумку, зараз українцям обіцяють вельми скромні суми за їх землю. Ці ціни далекі навіть від “мінімальних” польських показників в 8-10 тис. Доларів за гектар, якими так довго спокушали вітчизняних пайовиків.

Ризики державного “демпінгу”

Ряд об’єктивних чинників говорить про те, що оцінки представників влади про 2 тис. Доларів за гектар можуть виявитися занадто оптимістичними. Первинним параметром вартості земельних ресурсів є нормативна оцінка землі. На її базі розраховується ціна оренди, яка, відповідно до Закону “Про оренду землі”, повинна бути не нижче 3% від вартості землі в рік. Діючі орендні ставки можуть послужити найбільш точним орієнтиром прогнозування цін.

Коли влада готувалася штурмом брати земельний закон в першому читанні, були замовлені соціологічні опитування, які продемонстрували цікаві особливості. Дослідження групи “Рейтинг”, яке проводилося в кінці жовтня 2019 року, надає наочний зріз по орендним ставкам. На питання про те, скільки власники землі отримують за оренду свого паю в рік, відповіді респондентів розподілилися таким чином:

3% – нічого не отримують;
6% – отримують менше 1 тисячі гривень;
29% – від 1 до 3 тисяч гривень;
23% – від 3 до 5 тисяч гривень;
21% – більше 5 тисяч гривень;
18% – не визначилися з відповіддю.

Тобто, 61% пайовиків в Україні отримує за оренду землі менше 5 тис. Гривень або трохи більше 200 доларів. Можна стверджувати, що медіанний рівень ціни оренди становить 3-3,5 тис. Гривень (близько 125-145 доларів). Виходячи з цього, гектар землі буде коштувати, в кращому випадку, приблизно 1000-1200 доларів.Картинки по запросу "фото продам землю""

Ще одним важливим фактором є активність пропозиції земельних ресурсів на ринку. Попередні прогнози, оцінки влади і результати соцопитувань дають неоднозначні дані про кількість власників землі, готових продати її з відкриттям ринку. Розрахунки варіюються від 6 до 16% українців, готових відразу продати паї. На перший погляд, це незначна кількість, яке сильно не підніме пропозицію на ринку і не зіб’є ціну.

Втім, ці дані можуть не відображати прихованих ефектів. Пайовик, який ще вчора заявляв про небажання продавати землю, завтра може змінити свою думку під тиском життєвих обставин (екстрена потреба грошей на лікування, необхідність купити нерухомість, розрахуватися по боргах).

Можна припустити, що населення не виступить головним тригером стимулювання пропозиції, очікуючи більш прийнятною цінової кон’юнктури. Однак, великим продавцем землі на першому етапі стане держава. За приблизними оцінками, в Україні налічується від 7 до 10 млн га державних земель. Точні дані будуть відомі, коли Госгеокадастр закінчить інвентаризацію і паспортизацію земельних ресурсів країни.

Раніше, міністр Тимофій Милованов заявляв, що вже в 2020 році держава очікує надходження понад 1 млрд доларів від продажу землі. Виходячи з розрахунків Милованов, навіть при вартості гектара 2 тис. Доларів, покупці повинні будуть придбати понад 500 тис. Га землі за дуже короткий період (відкриття ринку заплановано на жовтень 2020 року).

При такій інтенсивності земельного пропозиції, ціна апріорі не буде високою. Якщо держава і отримали в розпорядження землю територіальні громади вийдуть на ринок з масованим пропозицією, це гарантовано обвалить ціни на початковому етапі. Так ціна за гектар цілком може опуститися навіть нижче 1000 доларів…

Рівень прибутковість сільськогосподарського бізнесу також буде впливати на формування ціни на землю. Попередні оцінки показують, що прибутковість від використання одного українського гектара становить в середньому 400-600 доларів. Це пояснюється структурою і типом виробничої моделі українського АПК.Картинки по запросу "фото продам землю""

Великі гравці ринку займаються вирощуванням переважно низькомаржинального сільськогосподарських культур. Агробізнес орієнтується на експортні тренди, які диктують світові ринки сировини.

Низький відсоток доданої вартості виробленого товару з лишком компенсується кількісним фактором. Тому українські агрохолдинги концентрують величезні посівні площі, маючи земельні банки по 200-400 і навіть 500 тис. Га.

Стрімке зміцнення гривні, яке спостерігалося в минулому році, сильно вдарило по реальним доходам аграрних експортерів за допомогою курсової різниці. Зниження прибутковості агробізнесу в цілому також буде позначатися на здешевлення землі при відкритті ринку.Картинки по запросу "фото продам землю""

Важливим фактором буде також вартість кредитних ресурсів в майбутньому. Великий відсоток по кредиту, який умовно можна взяти на розвиток сільськогосподарського бізнесу, робить менш привабливим цей вид діяльності і знижує цінність основного виробничого ресурсу – землі.

Впливати на вартість землі буде і рівень родючості окремо взятого ділянки. Ситуація зі станом ґрунтів сільськогосподарських земель, йде далеко не кращим чином, про що недавно писали “Весті.ua”.

Дуже важливо, щоб влада розуміла фактори ризику на первинному етапі запуску ринку. Велика пропозиція розжене ринок, “демпінг” на державній землі знизить вартість ресурсу, а іншим гравцям доведеться довго чекати ймовірного підвищення ціни.

Якихось “надзусиль” для цього не потрібно. Досить неконтрольованого запуску ринку. Можна, наприклад, відразу виставити на продаж всі землі Національної академії аграрних наук, яка є найбільшим тіньовим “латифундистом” в Україні – в користуванні НААН знаходиться близько 400 тис. Га.

Спекулянти вже зайняли чергу.Картинки по запросу "фото продам землю""

Важливим фактором, здатним серйозно вплинути на становлення земельного ринку України, є можливість банків і кредитних установ стає власниками землі. Як вже раніше писали “Весті.ua”, допуск банківських структур на ринок створює загрози масштабних спекулятивних процесів. Ця норма робить землю, не стільки виробничим ресурсом для ведення аграрного бізнесу, скільки активом і інструментом фінансового ринку послуг. Використання землі не за прямим призначенням може перетворити її в об’єкт примітивного фінансового спекулювання.

Вкидання на ринок великої кількості землі для продажу, участь в процесі фінансових структур – все це загрожує створенням спекулятивних схем і надуванням земельного “бульбашки”. В таких умовах ціна земельних ресурсів буде досить незначною. Бенефіціарами перерозподілу ринку стануть великі агрохолдинги і фінансові спекулянти, які створять необхідні схеми під прикриттям земельного ажіотажу.

Джерело

#влада #земля.#корупція #приватизація #ціна