Предлагаем вашему вниманию ответы Татьяны Монтян на вопросы читателей.
«Нет согласия — нет самозастроя»
Очень много вопросов читателей по поводу того, что Вы сами создали ОСМД в своем доме. Была ли у вас практика взыскания задолженности через суд квартплаты (взносов) с должников в ОСМД? Какой результат?
Т.М.: У нас платят все. Если кто-то не платит, то исключительно потому, что они сдают квартиры и бывают в доме редко, но платят все. Я советую взыскивать не взносы, не какую-то там абстрактную квартплату, а использовать статью 360 Гражданского кодекса, согласно которой собственники совместного имущества, коим является многоквартирный дом, обязаны оплачивать свою часть зарплат на содержание данного дома. Поэтому я советую вообще ни с кем не заключать договора. У нас в ОСМД не заключаются договора между обществом совладельцев многоквартирного дома и отдельными собственниками квартир, потому что я не вижу никакого предмета для такого договора. И если нам придется взыскивать, мы просто банально напишем, какие у нас в ОСМД были затраты на фактическое содержание дома и высчитаем по метражу часть отдельного собственника квартиры в этих расходах. Я всем ОСМД советую взыскивать долги с нерадивых плательщиков именно по такому алгоритму.
ПН: Еще один вопрос от этого же читателя. Татьяна, скажите, самозастрой вводится в эксплуатацию средствами ОСМД или виновника?
Т.М.: Я вообще не понимаю, что такое самозастрой и не представляю, чтобы у нас в доме кто-то данный самозастрой «самосотворил», потому что никто просто не даст ему этого сделать. Опять-таки, многоквартирный дом — это совместная собственность, а у нас в кодексе есть только один алгоритм принятия легитимных коллективных решений касательно совместной собственности — это консенсус, читай — согласие всех собственников дома. Но, скорее всего, это просто недостижимо. Я знаю, что по Киеву были попытки устроить самозастрой против воли соседей, но им просто разрушали все эти попытки, выбрасывали стройматериалы и не давали вести стройку. Это незаконно, местные власти не имеют права давать такие разрешения, потому что дом принадлежит не власти, а сособственникам этого дома. Нет согласия — нет самозастроя. Поэтому я вообще не понимаю суть вопроса.
«ОСМД — каноэ, на котором практически невозможно плавать»
Для жителей города общество совладельцев многоквартирного дома — понятие очень далекое. Вы, как человек, который жил в доме, обслуживаемом ЖЭКом, и теперь при ОСМД, расскажите, что изменилось?
Т.М.: Я всегда провожу такую аналогию. ОСМД в настоящем виде по законодательному регулированию — это каноэ. Вот обратите внимание, женщины боксируют, занимаются штангой, бодибилдингом. Но женского каноэ нет до сих пор, потому что грести — это нереально. По крайней мере, у меня это получается очень плохо: одновременно держать направление, стоять на одном колене, грести со всей дури и держать каким-то образом равновесие, потому что если чуть наклонился вправо-влево — и ты уже в воде. Вот это примерно наше ОСМД в нынешнем виде. Очень много всяких засад, очень много нужно знать и учитывать для того, чтобы ловко грести на этом каноэ.
На самом деле ОСМД — юридическое лицо неведомой правовой природы. С одной стороны, это обычное юридическое лицо с четырьмя его признаками: оно может заключать договоры, иметь имущество, печать, быть ответчиком в суде. С другой стороны, это вроде бы как и общественная организация, потому что членство в ней необязательно. Представьте себе уровень абсурда. Вы уже стали совладельцем дома, за вами никто не бегал с топором и не требовал, чтобы вы приобрели право собственности. Вы добровольно приватизировали, купили, получили в дар, обменяли, унаследовали имущество, но при этом вы имеете право не вступать в ОСМД, и вы вроде как совладелец и не совладелец. Такое ощущение, что вы можете выпилить собственную квартиру из многоквартирного дома, как из конструктора «Лего». Вот и получается, что эта конструкция ОСМД — ни Богу свечка, ни черту кочерга. Хорошо, если практически весь дом, за исключением нескольких отщепенцев, сливается в экстазе и готов участвовать в общих собраниях, принимать легитимное, коллективное решение. Но если дом раскалывается, начинаются проблемы. Если злые люди захватывают власть в правлении, то попробуй их поменяй. Если не собирается собрание и новые члены не могут вступить, начинаются еще более жуткие проблемы. Если члены правления оказываются негодяями, собирают деньги на счет ОСМД, а потом обналичивают их и скрываются в туманной дали, получаются вообще огромные проблемы.
Кроме того, эта конструкция фактически не имеет своего имущества, потому что многоквартирные дома не принадлежат ОСМД, они принадлежат людям на праве частной собственности. А все, что за пределами квартиры, – в силу части 2 ст. 382 Гражданского кодекса принадлежит на праве совместной собственности всем совладельцам квартир и других помещений. Вот и получается, что ОСМД — крайне неудобный механизм, каноэ, на котором практически невозможно плавать. Я много лет пытаюсь пробить изменения действующего закона об ОСМД, в Гражданский кодекс, чтобы сделать из этого каноэ плоскодонку, которой мог бы управлять и не очень продвинутый человек.
А в чем заключаются предлагаемые Вами изменения?
Т.М.: Смотрите, даже на этапе создания общества совладельцев многоквартирного дома начинаются проблемы. Для того, чтобы создать ОСМД, необходимо, чтобы в учредительном собрании приняли участие более половины сособственников по количеству, две трети которых должны проголосовать за создание ОСМД. Вы попробуйте хотя бы установить список сособственников! Легально эти данные получить нельзя, потому что они защищены законом «О персональных данных». Вы можете сделать это коррупционным путем, купить эту информацию или в своем ЖЭКе, или в милиции. Или если у вас есть в доме сотрудник милиции, прокуратуры, суда, он может это сделать. В противном случае вам придется бегать по соседям и не по одному разу. И скорее всего в большинстве квартир вас пошлют подальше, а вовсе не предоставят вам копию правоустанавливающего документа, что позволит вам в итоге составить список сособственников и хоть как-то подготовиться к собранию.
Для того, чтобы определить этот кворум, вам надо точно знать список всех сособственников. Где вы его возьмете? В маленьком доме проще. Если это огромный домина, на 10 подъездов, понятно, что вы просто намучаетесь со своей инициативной группой. Проблему могло бы решить голосование не по людям, а по квадратным метрам. Тогда бы вы четко подсчитали, сколько у вас квадратных метров. Если бы вы набрали больше половины, вы себе спокойно проводите собрание. Теперь же ЖЭК не хочет отдавать вам дом или застройщик не хочет отпускать новый дом — «дойную корову». Они просто идут в суд и пытаются от имени какого-то совладельца, которого якобы не известили о собрании, отменить вашу регистрацию. То есть не факт, что вам удастся вообще что-нибудь создать, если будут чиниться препятствия либо ЖЭКом, либо застройщиком, либо какими-то людьми, которые, например, осуществили какую-то незаконную застройку. Не знаю, как в Николаеве, но в Киеве таких случаев очень много. ОСМД просто аннулируют, проплачивают суды.
То есть, все далеко не так просто. И это законодательство поддерживается умышленно, чтобы люди никак не могли удрать со своими домами от коммунальной мафии. Но это касается домов, которые сами хотят удрать. Но есть еще масса полностью убитых домов, населенных маргиналами. Если вы пойдете в этот дом и попытаетесь сообщить жителям этого дома: «Люди, ваши дома не принадлежат ЖЭКу, они принадлежат территориальной общине, не принадлежат государству. Это ваша собственность, ремонтировать все вы должны сами», так они вас еще и побьют. Вот мы имеем целый комплекс проблем.
«Сага из серии «Богатые тоже плачут»…
Может ли быть такое, что после создания ОСМД часть дома остается вне этого процесса?
Т.М: Нет, ОСМД может быть создано только в целостном доме. Особенно от этого страдают многоподъездные дома, причем когда в одном подъезде собрались более-менее вменяемые люди, а в соседнем живут алкоголики, наркоманы, с которыми вообще говорить не о чем. Я приводила пример, который прозвучал по всем центральным телеканалам — о лифте в Днепропетровске. Огромный десятиподъездный дом, в котором сломался лифт. Мужик, который живет на последнем этаже, за свой счет его отремонтировал, поставил карточку и не давал ездить соседям. Куда они только не писали, чуть ли не в лигу сексуальных реформ, президенту точно писали. Мол, вот сосед приватизировал лифт, не дает кататься. Простите, а вам какая разница, если вы не хотели его ремонтировать за свой счет? Ездит он, не ездит, для вас ничего не изменилось.
Чем это закончилось? Люди с изумлением узнали, что, оказывается, лифт — это их совместная собственность, причем не только жителей этого подъезда, а всего дома. Понятно, что жителям остальных подъездов глубоко безразлично, в каком состоянии лифт в одном из этих подъездов. Кончилось тем, что этому мужику, который отремонтировал лифт, почему-то проплатили из городской казны. То есть, фактически это нецелевое использование средств.
До наших людей никак не дойдет, что это коллективная частная собственность. Инвестировать из городской казны в ремонт вашей частной собственности — это такой же бред, как если бы из горбюджета инвестировали в ваш с женой унитаз. Тем не менее, у нас уживаются несколько стереотипов одновременно. И что с этим делать, пока совершенно непонятно.
Независимо от того, унаследовали ли вы пять квадратных метров со всеми своими родственниками, либо выкупили два этажа, но один собственник — один голос. Очень глупый алгоритм, но благодаря ему застройщики препятствуют созданию ОСМД. В Киеве очень популярная тема: до того, как застройщик получил правоустанавливающие документы, дать эти документы своим работягам, они создают ОСМД, после чего заключают договор лет на 20 с управляющей компанией, которая — о чудо! – тоже принадлежит этому застройщику по тарифам гривен 15. А кто не платит, того не пускают, карточки размагничивают.
Вот у нас есть такой дом на ул. Раисы Окипной, 18. Сага из серии «Богатые тоже плачут». Там квартиры по миллиону долларов, и люди не могут ничего сделать, у них так называемое «фейковое» ОСМД, которое заключило договор на 20 лет с управляющей компанией. У нас Жвания и Мартыненко, один — в Партии регионов, второй — в оппозиции, но это не мешает им быть собственниками фирмы «DIA Development». И нельзя сказать, что это мошенничество, потому что все делается в рамках закона. А ведь просто закон прописан под мошенников.
Кроме того, при создании ОСМД могут прописать в уставе, что вступительный взнос в ОСМД 100 тысяч гривен. Вот недавно прокуратура ликвидировала такое ОСМД «Квитень» в Голосеевском районе Киева. Там был вступительный взнос как раз в размере 100 тысяч гривен, безумные тарифы, и люди с этим ничего не могли сделать. Поэтому в нынешнем виде ОСМД может быть успешным, если все жители готовы ходить на собрания, заботиться о своем доме. Но как только что-то пойдет не так, начинаются проблемы. Однако ЖЭК — это безальтернативный путь в никуда, путь к смерти дома. При ЖЭКовском «чутком» руководстве дома начнут падать, и многие уже даже падают, есть примеры.
Какая процедура ликвидации ОСМД в случае, если его создание проводилось со значительными нарушениями закона? (создание с целью оформить себе землю, трети собственников квартир даже не дают права участия в собраниях и принятии решений).
Т.М.: В судебном порядке. Однако ликвидировать ОСМД имеет место только в том случае, если действительно в него не дают вступать, если имеет место «фейковое» ОСМД. Если же ОСМД создано и вам не препятствуют в том, чтобы туда вступать, то ликвидировать его нет смысла. Проще вступить, принимать участие в собраниях и самому брать на себя ответственность.
ПН: Читатели интересуются, новый порядок регистрации прав на имущество — это упрощение или облегчение махинаций с недвижимостью?
Т.М.: Следует констатировать, и я уже не раз об этом говорила, что реформа регистрации имущественных прав была провалена просто в ноль. Господин Лавринович (министр юстиции — авт.) даже не пытался сделать что-то лучше, чем было, а просто хотел заработать, что, собственно говоря, сейчас и происходит. А людям деваться некуда, очень многие отложили из-за этого сделки, потому что невозможно — толпы, нельзя никуда попасть, нотариусы злятся, потому что все это повесили на них, и они должны практически бесплатно заниматься несвойственной им работой. Реформа провалилась.
Что касается вопроса, стало лучше или хуже с мошенничеством… Я думаю, что все осталось на том же уровне.
«Если на ваш дом выделяются деньги, то исключительно для того, чтобы местные чиновники «попилили» бюджет»
Часто слышу мысль, что перед созданием ОСМД ЖЭК обязан сделать весь ремонт в доме и только тогда передавать его в ведомство жильцов…
Т.М.: Это все вредный миф, который продолжает внедряться в головы наших людей, живущих в более-менее приличных домах, и с которых можно очень даже много чего поиметь, для того, чтобы они пребывали в иллюзиях, что им кто-то будет делать какие-то ремонты. Когда предыдущий министр ЖКХ господин Близнюк честно сказал, что с 98-го года на капитальный ремонт жилищного фонда не выделялось ни копейки, его заплевали, заклевали, обзывали всякими словами. А ведь он просто сказал правду.
Я уже говорила, что эти дома являются совместной собственностью граждан, это коллективная частная собственность и выделение каких-либо денег на ремонт частной собственности является нецелевым расходованием средств. Если же такое происходит, то исключительно с той целью, чтобы местные чиновники «попилили» бюджет. То есть, сперва выделяются средства на ремонт жилищного фонда, из этих средств только процентов 10 доходит на ремонт, а 90% просто пилится. Но люди видят, что кому-то что-то сделали… А, может, там живет теща этого чиновника, и он за счет территориальной общины сделал ремонт и заодно деньги «попилил».
До людей не доходит, что социализм закончился 22 года назад. Но поскольку этот вредный вирус внедряется в мозг граждан, а попытка сказать правду заканчивается тем же, что и для экс-министра Близнюка, люди продолжают пребывать в этих иллюзиях.
У меня вообще такое впечатление, что страна разделилась на людей, которые понимают, что Деда Мороза не существует и надо самим что-то делать, и людей, которые продолжают ждать, что к ним прилетит волшебник на голубом вертолете. Вот именно это настоящий раздел в стране, а вовсе не какие-то там власти, оппозиция и все остальное.
Еще один вопрос по этой же теме. Как правильно распоряжаться подвалом в ОСМД, подлежит ли он аренде? Что для этого надо сделать?
Т.М.: Мы арендуем ряд помещений в нашем доме по решению общего собрания, на котором мы решили доверить правлению заключить договор с арендатором. Например, в нашем доме часть помещений снимает Андре Тан, еще часть — разнообразные теле- и интернет провайдеры, которые держат там свои ящички, проводки и все такое. То есть мы распоряжаемся нашим общим неделимым имуществом по решению общего собрания, а правление уже заключает договоры с арендаторами. Деньги, разумеется, идут на счет ОСМД и расходуются по целевому назначению — для поддержания дома в нормальном состоянии.
