На голову Новини ОСМД как сердце коммунальных реформ

ОСМД как сердце коммунальных реформ

114
0

В Украине до сих пор используется инфраструктура, созданная в советское время. Можно лишь удивляться, что она еще функционирует. Мы сталкиваемся с техногенными катастрофами в разных частях страны. Замерзший Алчевск, космические тарифы в Виннице, «гейзеры» в столице. Хотя с точки зрения изношенности хозяйства такие случаи должны происходить в стране почти ежедневно.

 

В Украине до сих пор используется инфраструктура, созданная в советское время. Можно лишь удивляться, что она еще функционирует. Мы сталкиваемся с техногенными катастрофами в разных частях страны. Замерзший Алчевск, космические тарифы в Виннице, «гейзеры» в столице. Хотя с точки зрения изношенности хозяйства такие случаи должны происходить в стране почти ежедневно.

Система ЖКХ и в советские времена не была образцом эффективности, но сейчас ситуация стала просто катастрофической. Какие-то ее части – водоканалы, облгазы, облэнерго – уже приватизированы, другие – ЖЕКи – формально находятся в коммунальной собственности, но фактически используются в частных интересах алчных руководителей ЖКХ.

Предприятия отрасли существуют в рыночных условиях с точки зрения закупки товаров для себя, зато являются монополистами в предоставлении услуг. В результате, сфера ЖКХ является лишь источником обогащения отдельных личностей, а в ее развитие укладываются мизерные средства.

Это при том, что эта сфера требует инвестиций на сотни миллиардов гривен, которые нужно не только откуда-то взять, а еще и максимально эффективно использовать.

Следовательно, глобальная реформа ЖКХ не просто назрела, она является крайней необходимостью. Ни правительство, ни экономика не могут сосуществовать со сферой, где ежегодно бессмысленно теряются и откровенно разворовываются десятки миллиардов гривен.
Реформа ЖКХ чрезвычайно важна. С одной стороны необходимо реформировать отношения между поставщиков коммунальных услуг и потребителей, с другой – модернизировать систему взаимодействия между производителями коммунальных услуг и их поставщиками.
Попытки изменить одну часть, оставляя в неизменном состоянии другую, приведут к полному разбалансированию системы ЖКХ и дискредитации реформ.

В то же время нужно осознавать, что заявления о необходимости реформ сами по себе ни о чем не говорят. Реформа – это целеустремленное изменение существующего состояния. Однако в чьих интересах она будет проведена, и к чему это приведет, зависит от самих реформаторов и от содействия или противодействия этому процессу со стороны общества.
В этом контексте хотелось бы остановиться на той части реформ, которая касается изменений в системе функционирования отношений конечных потребителей услуг ЖКХ, – жильцов многоквартирных домов, т.е. нас с вами.

После провозглашения украинской независимости и развития народного хозяйства на рыночных принципах существовали две модели формирования отношений между жильцами многоквартирных домов и теми, кто оказывает жилищно-коммунальные услуги.
Модель, по которой реформировалось ЖКХ Чехии, предусматривала, что жители могут приватизировать лишь собственные квартиры. В то же время вся домовая инфраструктура продавалась отдельному владельцу – юридическому или физическому лицу, который отвечает за поддержание дома в надлежащем состоянии.

Этот владелец, с одной стороны, предоставляет жителям услуги по содержанию дома и придомовых территорий, с другой – является представителем их интересов в отношениях с поставщиками воды, тепла, газа, электроэнергии.

Бесспорным плюсом этой системы является то, что ненужно было жестко ломать социалистическую психологию людей. Гражданам не навязывались требования становиться полноценными совладельцами дома с соответствующими правами и обязанностями, к чему они не были готовы. Их обязанность заключалась лишь в своевременной уплате коммунальных услуг.
Тарифы при этом устанавливают те, кто их предоставляет, по согласованию с властью.

Другая модель – ее на постсоветском пространстве удачно реализовала Эстония – предусматривала переход в собственность жителей не только квартир. Они стали совладельцами всего дома с соответствующими возможностями и обязанностями.
Именно им было нужно образовать наблюдательные комитеты и назначить управленцев, которые занимались бы всеми проблемами из содержания дома и защитой их интересов в отношениях с внешними поставщиками услуг.

Обе модели имеют преимущества и недостатки, но их позитивом было то, что они проведены целеустремленно, быстро, с соответствующим законодательным обеспечением и при неуклонном контроле за возможным саботажем со стороны местной власти, так характерным для нашего города.
К сожалению, в Украине никакой содержательной и внятной реформы не было осуществлено. С одной стороны, началась бесплатная приватизация квартир, которая не завершилась и до сих пор, с другой – не был определен статус владельцев квартир как совладельцев домов.

Это позволило местным органам власти без согласия владельцев квартир активно распродавать чердаки, подвалы, подсобные помещения жилых домов. Не помогло даже решение Конституционного суда, которое подтвердило право владельцев квартир на общую собственность дома. Ведь значительная часть подобной собственности, скажем в Виннице, была уже успешно освоена городской властью.
Отсутствие четко определенных пределов придомовых территорий также позволило органам местной власти нагло отдавать их другим лицам. Иногда доходило до полного абсурда, когда в аренду или частную собственность другим лицам отдавалась вся придомовая территория жилого дома, вплоть до входа в него.
 

При этом отсутствие реального механизма функционирования объединения совладельцев приводит к тому, что услуги по содержанию дома и придомовых территорий им предоставляют Жэки или какие-то частные структуры, на которые владельцы квартир не имеют абсолютно ни какого влияния. О качестве услуг в этом случае, понятно, говорить излишне.

Центральная власть заявляет о готовности реализовать реформу. Да, закон об объединении совладельцев квартир есть, но в нем отсутствует реальный механизм проведения полномочных собраний и принятия решений, которые нельзя легко обжаловать в суде.
С другой стороны, теоретически создать ОСМД возможно и при отсутствии согласия большинства жильцов. Ведь согласно Закону Украины «Про объединения собственников многоквартирного дома», для проведения учредительного собрания достаточно присутствия не менее 50% жильцов, на котором по решению 2/3 от собравшихся выносится соответствующее решение. Т.е. треть жителей дома могут «навязать» всем остальным свое видение дальнейшего отношения в сфере ЖКХ.

Тем, кто пожелает создать ОСМД, обещают провести первый капитальный ремонт дома за бюджетные средства, хотя все понимают, что таких возможностей государство не имеет. Те, кто осмеливаются создать ОСМД, сталкиваются с очень изношенными коммуникациями. Расходы на их поддержание значительно больше, чем все коммунальные платежи.

Кроме того, центральная власть, идя ошибочным русским путем, пытается внедрить институт больших управляющих компаний, которые должны заменить коммунальные Жэки. Те вроде бы должны иметь средства на капитальный ремонт домов.
Однако русский опыт доказал, что никаких значительных средств у них нет и быть не может. Они лишь превращаются в большие Жэки со всеми соответствующими изъянами.

 

Что нужно делать

Сначала следует признать, что реформы, растянутые на много лет, ни к чему доброго не приведут. Мы лишь будем наблюдать дальнейшее разрушение инфраструктуры домов, которая будет приводить к локальным техногенным катастрофам и гибели людей.

Если власть хочет реформировать ЖКХ, она должна за полгода перевести все жилые дома в статус ОСМД. Весь "плач" чиновников и политиков относительно нецелесообразности принудительного предоставления людям этого статуса является обычным фарисейством.
Любая лицо-владелец автоматически приобретает определенные права и обязательства, связанные с этой собственностью. Это выплывает из самой природы собственности. Задание государства должно заключаться лишь в помощи людям правильно воспользоваться ими.
 

Настоящая причина растягивания процесса создания ОСМД на годы – желание как можно дольше сохранять возможность незаконного отчуждения помещений и придомовых территорий. Необъединенным людям трудно защищать собственные интересы.

К тому же отсутствие ОСМД позволяет легко навязать владельцам квартир услуги частных управляющих компаний, которые, как и в России, превратятся в монопольных монстров, которые еще более нагло будут разворовывать средства, чем это делали даже Жэки.
Более того, они еще и будут объявлять себя банкротами, оставляя владельцев квартир без любых надежд на возвращение им средств, которые должны аккумулироваться для проведения текущих и капитальных ремонтов домов.

Таким образом, надо осуществить решительные шаги, направленные на как можно более быстрое повсеместное создание ОСМД. Это, понятно, предусматривает принятие ряда изменений к законодательству, которые упростят их основание и функционирование.

Во-первых, необходимо сделать публичной информацию о реальных владельцах квартир и всех нежилых помещений. Без этого ни образовать, ни обеспечить нормальное функционирование ОСМД невозможно.

Во-вторых, как и в обычном хозяйственном обществе, следует установить, что количество голосов на общих собраниях определяется размером собственности. Если идет речь о жилых домах, то это общая площадь в доме, которая принадлежит владельцу, причем это касается и жилищных, и нежилых помещений.
Понятно, что для решений, связанных с отчуждением имущества и привлечением кредитов нужно предусматривать согласие 66-75% голосов от их общего количества.

В-третьих, надо предусмотреть процедуру принятия решений совладельцев дома путем сбора подписей. Сегодня одна из ключевых проблем на общих собраниях ОСМД и ЖБК – отсутствие кворума.
Следующей составляющей этой части реформ является решение проблемы с капитальным ремонтом домов. Формальное обязательство государства – провести первый капитальный ремонт после формирования ОСМД за бюджетные средства – является малореалистичным.
Даже если представить, что в тех или других домах будет проведенный капремонт за государственное средство, возникает проблема, как собирать средства на следующие капитальные ремонты, которые придется делать через пятнадцать-двадцать лет.

Очевидно, что сбор и хранение этих средств в банках на такой длинный срок связан с рисками их обесценивания, которое уже случалось со средствами ЖБК. К тому же, за качество капитальных ремонтов, проведенных за бюджетные средства, не будет из кого спросить.
Они будут "подаренным конем", к которому никто не сможет особенно присматриваться. Понятно также, что разворовываться бюджетные средства, выделенные на такие капитальные ремонты жилых домов, будут повсеместно сопровождаться откровенной наглостью. Ведь каждый чиновник от местного самоуправления будет считать своим долгом «отхватить» кусок от бюджетных денег, чем так славится наша городская власть.

Следовательно, нужен другой путь, и здесь не надо выдумывать велосипед. В некоторых странах действуют государственные или муниципальные фонды капитального ремонта жилье, которое формируется за счет средств государственного и местных бюджетов.
Если говорить об Украине, то в такой фонд можно привлекать и долгосрочные целевые кредиты международных финансовых институций и НБУ. Такой государственный фонд должен иметь статус внебюджетного фонда, который управляется, например, Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
 

Каждое ОСМД должно иметь право на получение льготного долгосрочного – на 15-20 лет – кредита за счет средств этого фонда.
Сначала должно проводиться обследование жилого дома и определение поэтапного финансирования ремонта, растянутого на пять-семь лет. Учитывая ограниченные финансовые возможности такого фонда, сами жители должны определять приоритеты и последовательность получения и устремления этих средств.

Причем если идет речь о первом капитальном ремонте, то где-то на 80% он должен финансироваться за счет безвозвратной финансовой помощи фонда, а 20% средств должны выдаваться в виде долгосрочного кредита со ставкой не больше нескольких процентов.
Важность такого подхода связана с тем, что члены ОСМД в этом случае становятся заинтересованными в максимально эффективном и рациональном использовании этих средств, а потому возможности для их разворовывании существенно сокращаются.
Оформляться и возвращаться такие ссуды могут через коммерческие банки, в первую очередь, через те, которые обслуживают текущие счета ОСМД.

Сферу услуг по содержанию домов следует максимально демонополизировать, как и всю систему услуг в ЖКХ. Может, тогда исчезнет необходимость в абсурдной идее устанавливать тарифы на коммунальные услуги по всей стране централизовано.
Услуги по ремонту домовой канализации, теплосетей, электричества, крыш и внутренних площадок, уборки домов и придомовых территорий, бухгалтерские услуги – все это надо отдать тем организациям, которые способны к эффективной работе.

Вполне вероятно, что ОСМД, особенно с малым количеством квартир, будут заинтересованы в заключении договоров с управляющими компаниями, которые оказывают комплексные услуги, но это тоже должно определить рынок, а не чиновники от местного самоуправления.
Главное, чтобы при этом на законодательном уровне была определенна обязательность расщепления коммунальных платежей через расчетные центры в банках.

Это должно сделать невозможной ситуацию, когда управляющая компания или ОСМД, если оно возьмет на себя такие функции, использует средства из коммунальных платежей не по назначению, а потом поставщики тепла, воды или электроэнергии прекратят предоставление услуг на основании вроде бы просроченной задолженности.

Следовательно, нужно создавать ОСМД, но это надо делать в комплексе с другими шагами, которые обеспечат эффективное функционирование этих объединений.

 

НАПИСАТИ ВІДПОВІДЬ

введіть свій коментар!
введіть тут своє ім'я