Що потрібно для того, аби встановити економічно обгрунтовані тарифи – і при цьому провадити успішну технічну модернізацію ЖКГ? Для цього є одна необхідна передумова: глибоке реформування "правил гри" у всьому секторі.
Що потрібно для того, аби встановити економічно обгрунтовані тарифи – і при цьому провадити успішну технічну модернізацію ЖКГ? Для цього є одна необхідна передумова: глибоке реформування "правил гри" у всьому секторі.
Тобто – інституційна реформа правовідносин між власниками, співвласниками, експлуатаційними організаціями, органами місцевого самоврядування, постачальниками послуг та іншими зацікавленими сторонами.
У сфері ЖКГ ми маємо справу з певним майном – приватним, комунальним, державним. Далеко не в усіх випадках можна чітко визначити, хто й у яких межах володіє певним майном і, відповідно, має ним опікуватися – особливо з огляду на те, що часто таке майно є спільним. Отже, і досі у питанні майнових прав є багато невизначеності. І поки ця невизначеність триватиме – житлово-комунальне господарство України продовжуватиме котитися в прірву, адже невизначеність щодо власника здебільшого означає занепад майна.
Отже, центральними питаннями успішної реформи ЖКГ є формалізація (реєстрація) майнових прав. А крім того – впровадження ефективних механізмів прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного майна. Також мають бути вироблені дієві механізми примусового виконання таких рішень.
Проблеми ЖКГ в Україні спричинені саме невизначеністю ("розмитістю" та асиметричністю) майнових прав на будівлі (особливо житлові) і на комунікації, а також фактичною відсутністю механізмів ухвалення легітимних колективних рішень щодо спільного майна взагалі та багатоквартирних будинків зокрема. Тобто, насправді ніякої "проблеми ЖКГ" в Україні немає — є проблема невизначеності майнових прав, яка автоматично породжує всі інші проблеми.
Для прикладу візьмемо багатоквартирний будинок (схожою буде картина для будинку "багатоофісного" або "змішаного"). Такі будинки наш закон не обліковує як цілісні майнові комплекси – хоча в дійсності це саме так – і не визначає чітко часток кожного співвласника. Земельні ділянки, на яких розташовані ці будівлі, не виділені в натурі та не розмежовані. Такі майнові права, як володіння та користування, не реєструються взагалі.
Такою невизначеністю користуються органи місцевого самоврядування по всій Україні. Вони масово присвоюють собі майнові права, що належать громадянам, оголошуючи своїми рішеннями багатоквартирні будинки "комунальною власністю".
Це є прямим порушенням Рішень КС від 02.03.2004 р. і від 09.11.2011 р. та ч. 2 ст. 382 ЦК України. Згідно з ними, будинки та допоміжні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир та інших приміщень в цих будинках, незалежно від підстав набуття прав власності.
Але крім того, що це є фактично незаконним привласненням, є й інша проблема. Органи місцевого самоврядування об’єктивно неспроможні ефективно керувати таким майном. І, на відміну від власників, вони не зацікавлені в утриманні будинків та інфраструктури у належному стані.
Поняття "колективна приватна власність", або співвласність, яке є одним з ключових в цивільному праві будь-якої держави, відсутнє в Цивільному Кодексі України як таке.
Також в українському праві є такий нонсенс, як "подвійна" та "потрійна" власність на один і той самий об’єкт, або його частини. Зокрема, до такої ситуації призводять взаємовиключні норми, які містяться в Цивільному кодексі.
Так, згідно ч.1 ст. 384 ЦКУ, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), є його власністю (як юридичної особи). Згідно ж ч. 3 цієї ж статті, у разі викупу квартири в такому будинку член ЖБК стає її власником. А згідно ч.2 ст. 382, всі складові будь-якого будинку, в тому числі і того, який належить ЖБК, окрім житлових та нежитлових приміщень – належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих приміщень.
Також є багато будинків, забудовники яких оформили на себе права власності на ці будинки як на цілісні майнові комплекси. Згодом вони розпродали квартири та нежитлові приміщення в цих будинках, не анулювавши свої правовстановлюючі документи на весь будинок.
Створення інституцій для управління колективною приватною власністю як юридичних осіб особливої правової природи (ОСББ, кондомініумів, квартирних товариств, кооперативів, тощо) не є обов’язковим навіть за наявності значної кількості співвласників. Ухвалення легітимних колективних рішень без інституціалізації можливе лише консенсусом, тобто одноголосно (ст.ст. 358 та 369 ЦКУ), що є об’єктивно неможливим. Наслідком цього є те, що практично 100% організацій, що обслуговують багатоквартирні будинки (комунальні та приватні ЖЕКи) — роблять це без будь-яких правових підстав.
Така законодавча неврегульованість спричиняє нерозв’язувану плутанину щодо майнових прав, системно перешкоджає чіткому встановленню прав та обов’язків щодо управління, обслуговування та розпорядження будинками, що практично унеможливлює розв’язання проблем ЖКГ.
В умовах повної інституціональної невизначеності будь-яке бюджетне інвестування в ЖКГ позбавлене сенсу, оскільки без ефективного власника, здатного проконтролювати використання коштів, більше 90% цих коштів буде банально розікрадено.
Про це свідчать численні кримінальні справи, фабула яких зазвичай стандартна:
(1) з бюджету виділяються кошти на ремонт будинку(ів);
(2) ці кошти "освоюють" фірми, підконтрольні місцевим чиновникам;
(3) при проведенні будівельної експертизи з’ясовується, що фактично виконано робіт на 1/10 від прозвітованого;
(4) акти про виконання робіт в повному обсязі або підроблені, або дійсно підписані — або начальниками ЖЕКів, або навіть головами ОСББ чи ЖБК, які або корумповані, або резонно вважають, що краще 1/10 від ремонту, ніж нічого.
Світовий досвід показує, що лише інституції співвласників будинків здатні ефективно освоювати інвестиції в ЖКГ, причому лише на умовах співфінанування та/або низьковідсоткового кредиту.
В Україні наразі обидві можливі інституції співвласників (ЖБК та ОСББ) є так званими "рибами без трусів". Тобто – юридичними покручами незрозумілої правової природи з необов’язковим членством та фактично без власного відокремленого майна. А це призводить до численних зловживань з боку як мешканців будинків, в яких наявне ЖБК чи ОСББ, так і їх правління; до конфліктів з місцевою владою, з монополістами тощо, які нічого не отримують навіть при банкрутстві ЖБК чи ОСББ, оскільки що візьмеш з "риби без трусів"?
Наразі ці інституції об’єктивно нездатні, за нечисленними винятками, пов’язаними з суто особистісними якостями окремих осіб – ані ефективно управляти будинками, ані, тим більше, освоювати державні інвестиції в ремонт, модернізацію, енергозбереження тощо.
Згідно з Положенням про Міністерство юстиції України, Мінюст є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, зокрема,
з формування та забезпечення реалізації державної правової політики,
з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,
з питань реєстрації (легалізації) об’єднань громадян, тощо.
Є загальновідомим, що Мінюст фактично самоусунувся від розв’язання вищезазначених системних проблем. Представники Мінюсту ігнорують засідання Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Навіть ті законопроекти про внесення змін до Цивільного Кодексу України та інших нормативних актів, які готуються Мінрегіоном, Мінюст відмовляється узгоджувати під вигаданими приводами.
Таким чином, розв’язання зазначених проблем не перебуває в компетенції Мінрегіону; в той же час, без їх належного розв’язання Мінрегіон позбавлене можливості вирішувати проблеми галузі, які якраз знаходяться в компетенції саме Мінрегіону та є похідними від інституціональних проблем регулювання питань власності.
Саме саботаж Міністерства юстиції України та його фактична відмова від співпраці задля розв’язання системних законодавчих проблем, вирішення яких знаходиться саме в компетенції Мінюсту, унеможливлює виконання Програми економічних реформ на 2010-2014 роки в галузі реформування ЖКГ.
Я доклала всіх зусиль до того, аби донести до вищого керівництва країни світлу думку про те, що Мінрегіон при вирішенні так званої "проблеми ЖКГ" – м’яко кажучи — не при справах. Справа Мінрегіону — пошук інвестицій в галузь, встановлення правил та нормативів надання послуг, тощо — але ж ніяк не внесення системних змін до Цивільного Кодексу. А тому — ганьба за провал "реформи ЖКГ" спіткає його нинішніх очільників та кураторів.
